De Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen zal tegelijk in werking treden met de nieuwe Omgevingswet en de ingangsdatum wordt verwacht per 1 januari 2023.
Wat houdt Wet kwaliteitsborging in?
De Wkb komt voort uit de wens tot verbetering van de bouwkwaliteit. De wet verzwaart de aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht van de aannemer en bevat een gedeeltelijke privatisering van het gemeentelijk bouwtoezicht: het stelsel van kwaliteitsborging versterkt de positie van de opdrachtgever of eindgebruiker van een bouwwerk. De wet bevat zowel een publiekrechtelijke als een privaatrechtelijke component. In grote lijnen gaat het om de onderstaande belangrijke wijzigingen.
Nieuw systeem van kwaliteitsborging (het publiek-rechtelijke deel)
- Het gaat om een wijziging in het stelsel van bouwtoezicht van publiek toezicht naar private kwaliteitsborging: de initiatiefnemer organiseert het bouwproces zodanig dat er voldoende waarborgen zijn die ervoor zorgen dat het eindresultaat voldoet aan het Bouwbesluit 2012.
- De kwaliteitsborging mag alleen worden uitgevoerd door een kwaliteitsborger die geen organisatorische, financiële of juridische binding heeft met het bouwproject waarvoor hij de kwaliteitsborging uitvoert.
- De preventieve toets aan het Bouwbesluit door de gemeente vervalt en de gemeente toetst dus niet meer het papieren bouwplan aan de bouwtechnische voorschriften. In plaats daarvan houdt een private kwaliteitsborger tijdens de bouw toezicht. Bij de gereedmelding moet een opleverdossier worden gevoegd. Dit opleverdossier bevat blijkens die bepaling onder meer de verklaring van de kwaliteitsborger dat het afgebouwde bouwwerk aan de bouwvoorschriften voldoet. Ook bevat het opleverdossier onder andere gegevens met betrekking tot de constructieve veiligheid en brandveiligheid. Zonder positieve verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.
- Gemeenten blijven toetsen op overige aspecten zoals welstand, bestemmingsplan, bouwverordening en de veiligheid bij het uitvoeren van bouwwerkzaamheden.
Versterking van de positie van de opdrachtgever (het privaatrechtelijke deel)
Dit betreft een wijziging van enkele bepalingen in Boek 7 van het BW (aanneming van werk). Dit betreft onder meer:
- Een wijziging van aansprakelijkheid van de aannemer
De aannemer is, kort samengevat, aansprakelijk voor bij oplevering niet ontdekte gebreken, tenzij de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Een belangrijk verschil met de huidige situatie is dat de aannemer niet langer kan volstaan met het verweer dat de opdrachtgever het gebrek had moeten ontdekken bij de oplevering van het bouwwerk, maar dat de aannemer ook na oplevering zal moeten aantonen dat het gebrek niet aan hem valt toe te rekenen.
De opdrachtgever zal moeten stellen en bewijzen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming en aannemer zal vervolgens moeten bewijzen dat het gebrek niet aan hem valt toe te rekenen.
- Een aanvulling op de al bestaande waarschuwingsplicht voor fouten in het ontwerp
De waarschuwing door de aannemer moet schriftelijk en ondubbelzinnig plaatsvinden en de aannemer moet tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen daarvan voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst.
De waarschuwingsplicht geldt ook bij aanbestedingsprocedures. Dat betekent dat een aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in het bestek die hij kende of redelijkerwijs behoorde te kennen.
- De introductie van het zgn. opleverdossier voor alle opdrachtgevers
Dit heeft tot gevolg dat aan de opdrachtgever een dossier moet worden overgelegd dat een volledig inzicht verschaft in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden. De in het dossier vast te leggen gegevens en bescheiden zijn breed omschreven en laten ruimte om dit op verschillende wijzen te doen.
De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2023
- Eenvoudige bouwwerken (gevolgklasse 1)
Het is de bedoeling dat het stelsel van kwaliteitsborging tegelijkertijd met de Omgevingswet op 1 januari 2023 voor gevolgklasse 1 (onder andere eengezinswoningen, eenvoudige bedrijfsgebouwen, agrarische gebouwen) gaat gelden. Voor deze bouwwerken geldt dan een meldingsplicht in plaats van een vergunningplicht en dient een kwaliteitsborger te worden ingeschakeld. De gevolgklassen zullen bij AMvB worden vastgesteld.
Gevolgklasse 1 zijn bouwwerken met lagere maatschappelijke gevolgen als die niet aan de bouwtechnische voorschriften voldoen, dan bij gevolgklasse 2 (onder andere scholen) en gevolgklasse 3 (onder andere voetbalstadions). Door de wet eerst voor gevolgklasse 1 in te voeren kan er eerst ervaring worden opgedaan met de nieuwe werkwijze voor toezicht in de bouw.
- Overgangsrecht
Voor de op 1 januari 2023 al lopende projecten geldt dat deze niet onder de Wkb vallen.
Wat betreft het moeten inschakelen van een kwaliteitsborger (gevolgklasse 1) zal de datum van aanvraag voor de omgevingsvergunning bepalend zijn. Aanvragen gedaan voor invoering van de Wkb vallen - inclusief eventueel bezwaar en beroep - onder het oude recht.
Wat betreft de aanpassingen in het BW zal in beginsel de datum van het aangaan van de contracten bepalend zijn. Eenmaal aangegane overeenkomsten blijven dus ongewijzigd.
Opgemerkt dient te worden dat de waarschuwingsplicht en het opleverdossier niet in het overgangsrecht zijn opgenomen en dus aangenomen moet worden dat deze directe werking zullen hebben vanaf het moment van inwerkingtreding van de Wkb en dus ook op lopende projecten van toepassing zullen zijn!
Dit verdient met name aandacht voor wat betreft het opleverdossier omdat het immers verplicht wordt om tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst een dossier te overleggen dat gedurende de overeenkomst moet worden opgebouwd.
Het is niet uit te sluiten dat er nog een aanvulling op de wet komt en daarbij ook voor de waarschuwingsplicht en het opleverdossier nog een specifieke bepaling betreffende het overgangsrecht in de wet wordt opgenomen. Het ligt dan voor de hand dat wordt aangesloten bij de regel van eerbiediging van oud recht voor lopende overeenkomsten.
- Evaluatie na 3 jaar
Na 3 jaar zal de minister het stelsel van kwaliteitsborging voor gevolgklasse 1 evalueren. Dit betekent dat voor gevolgklasse 2 (onder andere scholen) en gevolgklasse 3 (onder andere voetbalstadions) nog lang een omgevingsvergunning vereist is.
Het is nog niet zo ver maar er op voorbereiden kan geen kwaad
Nu het wetsvoorstel door de Eerste Kamer is aangenomen, betekent dit dat we nu echt rekening moeten gaan houden met invoering van de Wkb per 1 januari 2023 voor de eenvoudige bouwwerken (gevolgklasse 1) en invoering van de bepalingen in het BW die de positie van de opdrachtgever versterken.
Het is dus nog niet zo ver en er zal nog nadere regelgeving volgen middels AMvB’s, maar het kan geen kwaad alvast kennis te nemen van de wijzigingen die op stapel staan, alsdus auteur jurist Annelies Overmars ( HEVO )